個人再生で住宅ローン特則を利用する条件は？使えないケースも解説

「家を残しながら借金を整理する方法が知りたい」
「住宅ローン特則が使える条件って？」

個人再生の住宅ローン特則（住宅ローン特例）は、ローン支払い中の家を残しながら借金を整理できる方法です。

ただし適用されるためには条件があり、使えないケースもあるため、正しい知識を持っておくことが重要です。

この記事では、個人再生の住宅ローン特則がどんな制度なのかや、利用するための条件を解説します。

利用できないケースも紹介するため、利用を考えている人はぜひ参考にしてください。

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結論：個人再生ならローン支払い中でも住宅を残せる

個人再生は、家を残して借金を整理できる債務整理手続きです。

通常、個人再生するとすべての借金が減額対象となります。

住宅や車には、支払いができなくなったときに債権者がお金に換えられる「抵当権」がついているため、そのままでは差し押さえの対象です。

しかし、家を失うと返済どころか、生活すらままならなくなる人も多くいます。

そもそも、債務整理は借金に苦しむ人が生活を立て直すための制度であることから、住宅ローンのみを差し押さえ対象から除外することが認められています。

つまり、他の借金は減額しつつ、住宅ローンのみを払い続けることによって、これまでどおり家に住み続けることが可能なのです。

個人再生の住宅ローン特則とは？

個人再生で住宅を残せる住宅ローン特則には、次のような特徴があります。

• 住宅ローン以外を減額対象にして家を残せる
• 住宅ローンの返済条件を緩和できるケースもある
• 差し押さえを止められる
• 連帯債務者への一括請求を回避できる

1つずつ詳しく解説します。

住宅ローン以外を減額対象にして家を残せる

個人再生の住宅ローン特則は、住宅ローン以外を減額対象にして家を残せる制度です。

裁判所へ提出する再生計画に、「住宅資金特別条項（じゅうたくしきんとくべつじょうこう）」を設けることで、住宅ローンの減額や返済期間の延長を受けないことを認めてもらいます。

住宅ローンの返済条件を緩和できるケースもある

債権者によっては、住宅ローンの利息を減らしたり返済期間を延長したりと、返済条件を緩和してくれる場合があります。

減額できるとはいえ借金の返済が続く上、住宅ローンの支払いもあるため、債務者にとってそのままの条件では支払いが難しくなる可能性があるためです。

中には、これまでに住宅ローンを延滞し、遅延損害金や利息が膨らんでいるケースもあります。

返済条件を緩和してもらえれば、月々の住宅ローンの支払い額が減るため、再生計画に沿った返済を実現しやすくなるでしょう。

差し押さえを止められる

支払いを滞納してすでに家を差し押さえられている場合でも、個人再生を申立てれば競売を中止にできることもメリットです。

住宅ローンを滞納すると、保証会社が代わりに残債を返済する「代位弁済」をします。

代位弁済から6ヶ月以内に申立てれば、代位弁済がなかったものとみなされ、所有権を自分のままにできます。

そのため、住宅ローン特則の利用が可能になるのです。

連帯債務者への一括請求を回避できる

住宅ローン特則を使うと、連帯債務者への一括請求を回避することも可能です。

夫婦で連帯債務者としてローンを組んでいる場合、一方が個人再生や自己破産をすると、もう一方が残りのローンを一括請求されてしまいます。

一括での支払いができないと家を失ったり、自己破産せざるを得なくなったりするリスクがあります。

夫婦で連帯債務者としてローンを組んでいて、家を残しながら借金を整理するには、個人再生で住宅ローン特則を使うのが最善策といえるでしょう。

個人再生で住宅ローン特則を利用するための条件

個人再生するには、継続的かつ安定的な収入があること、債務総額が5,000万円以下であることが条件です。

これに加え、住宅ローン特則を利用するには次の条件も満たす必要があります。

• 住宅に抵当権が設定されている
• 本人名義かつ建物床面積の半分以上が居住用である
• ローンの目的が住宅の新築や購入である
• 住宅ローンを滞納していない

それぞれ詳しく解説します。

住宅に抵当権が設定されている

住宅ローン特則を利用するには、住宅に抵当権が設定されている必要があります。

住宅ローン以外のローンで抵当権が設定されていたり、すでに差し押さえられていたりする場合は、他社が抵当権を設定したとみなされ適用外となるため注意してください。

本人名義かつ建物床面積の半分以上が居住用である

住宅ローン特則の利用は、自宅が債務者本人名義であり居住用であること、また建物床面積の半分以上が居住用であることも条件です。

例えば店舗兼住宅の場合は、居住用のスペースが建物の床面積の半分以上あることが求められます。

ローンの目的が住宅の新築や購入である

住宅ローン特則を利用するには、ローンの目的が住宅の新築や購入でなければなりません。

賃貸するなど、資産運用の目的での借り入れでは対象外です。

ただし、リフォームのためにローンを借り入れた場合は、抵当権が設定されていれば認められる可能性があるでしょう。

また、借り換えの場合も、使い道が住宅ローンであれば基本的には認められます。

住宅ローンを滞納していない

個人再生手続きを進める前に、住宅ローンの返済を滞納していないことも条件です。

ただし、保証会社が代位弁済したあと、6ヶ月以内に個人再生手続きを開始すれば問題なく利用できます。

個人再生で住宅ローン特則を利用できないケース

個人再生で、住宅ローン特則を利用できないケースは次のとおりです。

• 住宅の資産価値が残債よりも高い
• 住宅ローン以外の抵当権が設定されている
• 代位弁済から6ヶ月以上経過している
• 税金の滞納で差し押さえられている
• 住宅が居住用ではない
• ペアローンを組んでいる

当てはまるものがないか、1つずつチェックしてみてください。

住宅の資産価値が残債よりも高い

住宅の資産価値が残債よりも高い場合は、住宅ローン特則の利用はできません。

資産価値と残債の差額は返済額にプラスされるため、資産価値が高い住宅であるほど返済負担は大きくなります。この状態をアンダーローンといいます。

例えば、家の資産価値が1,000万円で残債が500万円ある場合、個人再生しても最低500万円の返済が発生してしまうのです。

この状態で住宅ローン特則を利用するメリットはないため、基本的には住宅の資産価値が残債よりも低いオーバーローンのときに使うべき制度だといえます。

住宅ローン以外の抵当権が設定されている

家に住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合も、住宅ローン特則の利用は難しいでしょう。

例えば、別のカードローンがあり家を担保にしていた場合、特則を使っても家を維持できなくなる可能性があるため利用できません。

手続き前には、抵当権がどのように設定されているか必ずチェックしてください。

代位弁済から6ヶ月以上経過している

保証会社の代位弁済から6ヶ月以上経過している場合も、住宅ローン特則は利用できません。

住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合は、速やかに住宅ローン特則の利用について弁護士に相談してください。

税金の滞納で差し押さえられている

税金の滞納で自宅が差し押さえられていると、住宅ローン特則は利用できません。

差し押さえが解除されない限り、自宅の競売手続きが進む恐れがあるためです。

話し合いによって分納を認めてもらうなど、納付できる見込みがあれば、住宅ローン特則を利用できる可能性もあるでしょう。

住宅が居住用ではない

住宅が居住用でなく、別荘や賃貸物件など一時期だけ使用する建物の場合は、住宅ローン特則の対象になりません。

ただし、単身赴任や転勤などの理由により、居住用の住宅を一時的に貸している場合は適用される可能性があるでしょう。

ペアローンを組んでいる

夫婦それぞれでローンを組んでいると、住宅ローン特則が利用できないケースがあります。

ペアローンでは、一方が個人再生しても、住宅にもう一方の抵当権がついた状態になるためです。

ただし、夫婦それぞれが個人再生するか、債権者が住宅ローン特則の利用に同意した場合は、適用になる可能性もあります。

最終的には裁判所が判断しますが、心配な場合は弁護士に相談してみてください。

個人再生後と住宅ローンに関するよくある質問

ここからは、個人再生後と住宅ローンに関するよくある質問に回答します。

• 住宅ローンそのものは減額される？
• 住宅ローンと同じ銀行でローンを組むのは難しくなる？
• 住宅ローンを支払っている銀行口座は凍結する？
• 住宅ローンの連帯保証人には一括請求がいく？

住宅ローンそのものは減額される？

住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンそのものは減額されず、基本的にはこれまでどおりの返済が必要です。

ただし、再生計画では支払い能力や事情を加味し、次の5つのパターンでの支払いを選択できます。

返済パターン	内容
通常返済型	これまでどおりの条件で返済する
期限の利益回復型	これまでに住宅ローンの滞納があり一括請求された場合に分割払いに戻せる
期間延長型（リスケジュール型）	支払い期限を最大10年間延長し月々の支払い額を減らせる
元金猶予期間併用型	一時的に返済をストップし利息だけを払う
合意型	債権者との話し合いで条件を自由に決める

基本的に上から優先的に検討されますが、支払い期間の延長や一時的なストップなどが認められれば、再生計画にのっとった返済がしやすくなるでしょう。

住宅ローンと同じ銀行でローンを組むのは難しくなる？

住宅ローン特則を利用した場合は、個人再生の対象から除外されているため、同じ銀行でローンを組むことは可能です。

しかし、それ以外のローンはすべて個人再生の対象であり、同じ銀行やそのグループ会社での借り入れは半永久的にできなくなる可能性があります。この状態を「社内ブラック」といいます。

また、個人再生を含む債務整理をすると、信用情報機関から事故情報が消えるまでの5～7年間は、新たな借り入れやクレジットカードの作成はできないため注意してください。

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住宅ローンを支払っている銀行口座が凍結する？

住宅ローン特則を利用して個人再生の対象から除外すれば、住宅ローンの返済を継続できるため、基本的には凍結されません。

ただし、銀行によっては一時的に凍結し、再生計画が認可された時点で解除するところもあるため、あらかじめ確認が必要です。

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住宅ローンの連帯保証人には一括請求がいく？

住宅ローン特則を利用すれば、返済を継続できるため、住宅ローンの連帯保証人へ一括請求がいくことはありません。

ただし、再生計画どおりに返済できず滞納してしまうと連帯保証人に影響があるため、毎月きちんと支払うことが大切です。

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個人再生で住宅ローン特則の利用に迷ったら弁護士に相談を

家を残しながら借金を減額したい場合は、個人再生で住宅ローン特則を利用するのがおすすめです。

すでに差し押さえを受けていたり、滞納していたりする場合でも、住宅ローン特則を使うことで個人再生が可能になります。

ただし、住宅に抵当権が設定されていることや、本人名義かつ建物床面積の半分以上が居住用であることなど、いくつかの条件を満たさなければなりません。

また、住宅の資産価値が残債よりも高くないか、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないかなどのチェックも必要です。

家を残して借金を減らせれば、早期に生活の立て直しを図れます。自分のケースで適用になるか知りたい場合は、早めに弁護士に相談してみてください。